Analizan espacios en Morelia para instalar parques industriales 

A pesar de que se han analizado espacios en Morelia para la instalación de parques industriales mediante los cuales se pretende detonar la generación de empleo, aún no ha sido posible indicar las zonas posibles ante el riesgo de especulación de la tierra, expresó Alfonso Martínez Alcázar, presidente municipal de la capital del estado. 

Al término del arranque de las obras de remodelación del Centro de Convenciones y Exposiciones de Morelia (Ceconexpo), realizadas por el Gobierno del Estado, Alfonso Martínez explicó que "hay regiones que se han analizado" en torno de su potencial para albergar parques industriales, si bien no se han hecho del conocimiento público estas ubicaciones para evitar que la especulación de los predios desencadene el encarecimiento de los mismos y dificulte el arribo de nuevas empresas. "Hay regiones donde se podría instalar parques industriales, pero no se mencionarán para evitar la especulación hasta que ya sean un hecho y se tengan los contratos amarrados; de por sí Morelia es una de las ciudades donde más se ha especulado con el valor de la tierra, por lo que, para evitar esto, primero buscaremos los amarres para formalizar, y luego informar cuáles son", reiteró el edil capitalino. 

Aseveró que será a inicios de 2017 cuando el municipio cuente con una ruta e información detallada referente a esta iniciativa, que formará parte de sus compromisos de campaña como medio para impulsar la reactivación económica de la ciudad, su industrialización y la generación de empleos de calidad. Martínez Alcázar agregó que se privilegiará la inversión de capital privado sobre el recurso público en la instalación y apertura de parques industriales en Morelia, con el objetivo de disminuir el impacto de la especulación de los predios por la entrega de estos a personas que pese al compromiso de establecer una empresa los mantienen ociosos, en tanto las inmediaciones son urbanizadas y la zona eleva su valor económico. 

Asimismo, destacó que es preciso que se seleccionen adecuadamente los rubros de las industrias a radicar en la capital del estado, con el fin de evitar que interfieran con su vocación turística. Agroindustria, proveeduría de las empresas armadoras de automotores en el bajío mexicano y empresas de base tecnológica son los giros que inicialmente se pretende acercar a la ciudad para su implementación.

Crece 4% oferta de espacios industriales

Al cierre del tercer trimestre del año, el inventario de este mercado en la entidad ascendió a 104.9 millones de pies cuadrados, 4 por ciento más que los 100.8 millones de pies cuadrados registrados al cierre del año pasado, es decir, tres millones 269 mil 538 pies cuadrados más.

Pese a la recuperación que está mostrando el sector en términos de crecimiento de la oferta, ésta está por debajo de lo registrado en mercados como Saltillo, Ramos Arizpe, Reynosa y Nuevo Laredo, que reportan un alza de 5, 6.65 y 5.08 por ciento, respectivamente, con relación al cierre del año pasado.

En cuanto a los precios, el especialista dijo que éstos van un poco al alza, pues en el cuarto trimestre del año pasado estaban en un nivel promedio de 4.48 dólares por pie cuadrado, ahora andan en 4.68 dólares.

"Platicando con desarrolladores como Stiva, Kalos y Finsa, entre otros, nos señalan que se están dando las condiciones para volver a construir nuevos edificios especulativos, pues hubo mucho tiempo en que se construyeron, sin embargo, ante la débil demanda bajaron su ritmo de edificación, pero ahora vuelen a resurgir estos proyectos", comentó.

Otro factor que contribuyó a este aumento en el stock fue la llegada de varias empresas que requerían proyectos BTS (construidos a la medida) para establecer sus operaciones.

Dijo que VYNMSA terminó la construcción de un edificio industrial de 52 mil 510 pies y que O'DONNELL comenzó recientemente una edificación especulativa de 133 mil 904 pies cuadrados en el Parque Industrial La Silla.Agregó que en referencia al tipo de operaciones que se presentaron en este trimestre, la renta de espacio Clase A tiene el 48.0 por ciento, seguido de las edificaciones a la medida con un 30.6 por ciento, una operación de venta con el 20.1 por ciento y expansión de nave existente con 1.4 por ciento.

CRECIMIENTO EN LA DEMANDA DE NAVES INDUSTRIALES

Según los datos de la consultora, la demanda de naves industriales en venta ha mejorado con respecto al año anterior suponiendo una variación interanual del 65,12%. La tendencia del sector es positiva, por lo que esta cifra mucho tiene que ver de nuevo con la mejora de acceso al crédito. Además, hay que tener en cuenta también el hecho de que se espera que, tarde o temprano, las rentas se vayan incrementando. Si se analiza la demanda de naves por superficie, destaca el aumento de las naves de hasta 1.000 m² ya que hace un año representaban el 53% y ahora son el 75% de las peticiones. Sus compradores buscan preferentemente aquellas que son más modernas y que además disponen de buenas instalaciones, todo ello a precios de 2015. Esto es así puesto que existe un stock de naves industriales que su precio es muy superior debido a las cargas financieras que tienen encima y que hacen que su coste se sitúe por encima del de mercado. Las demandas de superficies superiores a 5.000 m² se mantienen en los mismos niveles que en el mismo periodo del año anterior, que se situaron entonces alrededor del 5%. Que esta cuota sea así de reducida debe entenderse como un síntoma de estabilidad del mercado y de la economía porque significa que las grandes empresas viven un periodo de normalidad. Por comarcas, el Barcelonès y el Baix Llobregat (ubicadas en la 1ª corona) siguen siendo las zonas más demandadas mientras que otras como Anoia, Osona o Garraf, más alejadas de la capital han visto como las demandas de las empresas para ubicarse allí no han llegado al 2%. Este hecho se toma como una cuestión puntual de la temporada y no como una tendencia.  

Como negociar un éxito de contrato de arrendamiento de almacenes 

Lo sepamos o no, lo queramos o no, las negociaciones son parte de nuestra vida cotidiana, personal, familiar, social, laboral y, por supuesto, también en la vida empresaria.

El proceso de negociación se basa en varios factores importantes; uno de los más importantes es el conocimiento del mercado. Otro factor importante son los cambios dinámicos en la propiedad, es importantes que los desarrolladores den mantenimiento a sus espacios ya eso contribuye a la creación de nuevas oportunidades para su alquiler.

Tomasz Mika, JLL: Cada transacción de arrendamiento de almacenes requiere de un buen considerado y estrategia preestablecida. Es especialmente relevante cuando estamos hablando de grandes ofertas de 10 000 sq. Ft. Hacia arriba. La adopción de este enfoque puede resultar en la consecución de las proyecciones de ahorro de costes precisos que puedes traducirse en decenas ya veces cientos de miles de euros por año.

¿Cómo funciona este proceso?

El tiempo óptimo de negociación sobre los términos de un contrato de arrendamiento de espacios de almacén es de aprox. 12 meses: los dos primeros meses se dedican a analizar la situación de los inquilinos y para aclarar las necesidades del inquilino. Durante el análisis, varios factores se tienen en cuenta, tales como la ubicación y la infraestructura vial. Este plazo podrá reducirse considerablemente cuando el arrendatario ha definido claramente sus necesidades. 

Crece sector inmobiliario - industrial en México, 25% en los últimos tres años.

Debido a la dinámica de las empresas manufactureras, principalmente automotrices y aerospaciales, el sector de parques industriales anticipa perspectivas a corto y mediano plazo en el país, ya que tan solo la Asociación Mexicana de parques industriales (AMPIP) que representan a 72 desarrolladores ejerce aproximadamente 1,300 millones.

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En entrevista; Javier de la Macorra, presidente del comité organizador del Forum & Expo 2016 industrial Park, expuso que la creación de nuevos instrumentos financieros, como los Fondos de Inversión en Bienes y Raíces (Fibra) han contribuido a impulsar la edificación para la industria manufacturera, de ahí que en construcciones se invierten en el país cerca de 1,500 mdd anuales.

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"Fibra UNO es el de los desarrolladores más importantes, que invierte cerca de 500 mdd anuales en naves industriales, y también vemos a fondo de inversión como prudencial que también es un activo participante en el sector", comenta el experto.

Consecuentemente, en los últimos tres años se han edificado 100 nuevos parques en territorio nacional. Los estados donde mas se construyen este tipo de espacios son Guanajuato, Querétaro, Chihuahua, San Luis Potosí, El bajío y Monterrey.

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Javier de la Macorra opina que las zonas Económicas Especiales (ZEE) constituyen una buena oportunidad para ampliar los inmuebles industriales, sin embargo advierte que mientras no cuenten con la infraestructura adecuada, como carreteras, puertos, ferrocarriles y abasto energético suficiente, no será factible a las empresas automotrices ni aeroespaciales como sucede en la zona del Bajío.